Il condominio è un ente di gestione senza personalità giuridica che opera, in rappresentanza e nell'interesse comune dei suoi partecipanti, limitatamente all'amministrazione ed al buon uso delle parti e delle cose comuni.
Il condominio si costituisce con il frazionamento della proprietà di un edificio; il fabbricato entra nel regime giuridico del condominio quando l'originario unico proprietario vende a terzi in modo esclusivo anche una sola unità immobiliare. Conseguentemente al condominio si applicano tutte le norme previste dal codice civile, indipendentemente dal fatto che in quel momento non sia ancora nominato l'amministratore. Ciò comporta per i condomini la titolarità del diritto di proprietà esclusiva su una determinata unità immobiliare e la comproprietà sulle parti comuni del fabbricato. La corretta interpretazione di quest'ultimo punto è fondamentale, al fine di evitare le frequenti liti tra condomini: il riferimento è l'art. 1102 del codice civile che sancisce il diritto di ciascun condomino all'utilizzo della cosa comune, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedirne l'identico utilizzo agli altri proprietari; il limite è, pertanto, il divieto di estendere tale diritto di godimento in danno degli altri condomini. Per contro, nessun condomino può rinunciare al diritto sulle cose comuni e, conseguentemente, sottrarsi al contributo nella spesa per la loro conservazione (art. 1118 codice civile). Giova, infine, ricordare l'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio, salvo il caso che la divisione si possa effettuare senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciacun condomino (art. 1119 codice civile).
  
   



Gli organi di funzionamento

Gli organi del condominio sono l'assemblea, l'amministratore ed il consiglio del condominio.
L'assemblea è l'organo deliberativo: è convocata, di norma, annualmente e, straordinariamente, tutte le volte che se ne ravvisi la necessità; l'assemblea nomina e conferma (o revoca) l'amministratore, approva il preventivo delle spese occorrenti durante l'anno di esercizio e la relativa ripartizione tra i condomini, approva il rendiconto annuale dell'amministratore, delibera in ordine alle eventuali opere di manutenzione straordinaria dell'edificio. Inoltre, delibera in ordine alle liti giudiziarie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, alle proposte di innovazione, alla costituzione di diritti reali, all'approvazione o modifica del regolamento condominiale, alla ricostruzione dell'edificio in caso di perimento, alla formazione o modifica delle tabelle millesimali. Le deliberazioni dell'assemblea devono essere approvate, di norma, con le maggioranze diverse, previste da leggi speciali in relazione a casistiche particolari.

L'amministratore è l'organo esecutivo: esegue le deliberazioni dell'assemblea e cura l'osservanza del regolamento di condominio, disciplina l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, riscuote i contributi ed eroga le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio; alla fine di ciascun anno deve rendere conto della sua gestione. L'amministratore deve essere obbligatoriamente nominato quando i proprietari sono superiori a quattro; dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria a seguito di ricorso di ciascun condomino.

Il consiglio è l'organo consultivo del condominio e la sua costituzione è facoltativa: le funzioni principali dei consiglieri consistono nel controllare i documenti contabili del condominio e nel coadiuvare l'amministratore nell'esercizio di alcune sue funzioni.


Le leggi

Il rapporto tra l'Aler e gli assegnatari di alloggi inseriti in edifici condominiali è regolato, oltre che dalle norme condominiali, anche dalle disposizioni dell'art. 43 - comma IV Legge Regionale 91/92 del 1983. In base alle predette disposizioni, gli inquilini sono convocati direttamente dall'amministratore alle assemblee annuali ed hanno il diritto di voto, in luogo del proprietario, per quanto attiene alle spese ed alla modalità di gestione dei servizi comuni e precisamente: "le spese relative al servizio di pulizia, all'asporto dei rifiuti solidi, al funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni". Gli assegnatari non hanno diritto di voto riguardo alla nomina, conferma o revoca dell'amministratore, né riguardo ad eventuali opere di manutenzione straordinaria dell'immobile; il compenso dell'amministratore è a carico della proprietà.